Η προϊσταμένη του έμμισθου υποθηκοφυλακείου, έχουσα την αρμοδιότητα να ελέγξει τη συνδρομή των προϋποθέσεων του νόμου για τη μεταγραφή του επίδικου συμβολαίου, μη σύννομα αρνήθηκε την καταχώριση αυτού στα οικεία βιβλία μεταγραφών του έμμισθου υποθηκοφυλακείου, επικαλούμενη ότι πρόκειται για μη σύννομη σύσταση κάθετης ιδιοκτησίας σε περιοχή εκτός σχεδίου πόλεως.

Από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 1192 και 1193 ΑΚ προκύπτει ότι στο γραφείο μεταγραφών της περιφέρειας του ακινήτου μεταγράφονται οι περιοριστικά αναφερόμενες στο πρώτο από αυτά πράξεις. Σύμφωνα με το άρθρο 13 του β.δ. 53/1963 περί εκτέλεσης του άρθρου 10 του ν. δ. 4201/1961, σε περίπτωση υλικής ή τοπικής αναρμοδιότητας του υποθηκοφύλακα, σχετικά με τη ζητούμενη καταχώριση ή σημείωση, όπως, επίσης, όταν δεν έχουν υποβληθεί όλα τα απαιτούμενα δικαιολογητικά ή δημιουργείται αμφιβολία ως προς την ταυτότητα του δικαιούχου ή του ακινήτου, καθώς και όταν τα έγγραφα που υποβλήθηκαν δεν δικαιολογούν τη ζητούμενη καταχώριση ή σημείωση, ο υποθηκοφύλακας πρέπει να απορρίψει την αίτηση που υποβλήθηκε με αιτιολογημένη πράξη που καταχωρίζεται πάνω στην αίτηση και να ειδοποιήσει σχετικώς τον αιτούντα για να του παραδώσει τα συνημμένα έγγραφα. Οι μεταγραπτέες πράξεις μεταγράφονται, εφόσον είναι έγκυρες. Αν είναι άκυρες, δεν παράγουν αποτελέσματα και, επομένως, είναι περιττή η μεταγραφή, αφού αυτή δεν είναι ικανή να θεραπεύσει την ακυρότητα. Άκυρη δικαιοπραξία, και αν ακόμη μεταγραφεί, παραμένει άκυρη και, επομένως, δεν παράγει τα αποτελέσματά της (άρθρο 180 ΑΚ). Έτσι, ο μεταγραφοφύλακας μπορεί να αρνηθεί τη μεταγραφή άκυρης, μεταγραπτέας κατ` αρχήν, πράξης. Η άρνηση της μεταγραφής, πάντως, δικαιολογείται μόνο αν δεν προσκομίζονται τα αναγκαία σε κάθε περίπτωση έγγραφα ή αν η ακυρότητα της πράξης είναι τυπικά εμφανής και ο μεταγραφοφύλακας μπορεί να σχηματίσει βεβαιότητα γι` αυτή, χωρίς να μπορεί να επεκταθεί σε ουσιαστικό έλεγχο εγγράφων και να προβεί σε έλεγχο της βασιμότητας του μεταβιβασθέντος ή αναγνωρισθέντος δικαιώματος (βλ. ΑΠ 621/2015, ΤΝΠ Νόμος· ΑΠ 1330/2008, ΤΝΠ Νόμος· ΕφΑθ 211/2016, ΤΝΠ Νόμος· ΕφΘεσ 622/2010, ΤΝΠ Νόμος· ΕφΘεσ 1399/2009, ΤΝΠ Νόμος· ΜΠρΘεσ 4329/2020, ΤΝΠ Νόμος).

Περαιτέρω, σύμφωνα με το άρθρο 791 §§ 1 και 2 ΚΠολΔ, όποιος τηρεί δημόσια βιβλία στα οποία καταχωρίζονται πράξεις ή αποφάσεις που έχουν σχέση με τη σύσταση, μεταβίβαση ή κατάργηση δικαιωμάτων ιδιωτικού δικαίου ή εγγράφονται ή εξαλείφονται κατασχέσεις ή εγγράφονται αγωγές ή ανακοπές ή γίνονται σημειώσεις γι` αυτές, αν αρνείται να ενεργήσει όπως του ζητείται, οφείλει το αργότερο μέσα στην επόμενη από την υποβολή της αίτησης ημέρα να σημειώσει περιληπτικά στο σχετικό βιβλίο την άρνηση του και τους λόγους της. Η εκκρεμότητα που δημιουργείται με την άρνηση αίρεται με απόφαση του δικαστηρίου, στην περιφέρεια του οποίου εδρεύει εκείνος που τηρεί τα βιβλία, με αίτηση οποιουδήποτε έχει έννομο συμφέρον. Κατά την έννοια του άρθρου αυτού, δημόσια βιβλία είναι εκείνα, τα οποία είναι προσιτά σε κάθε ενδιαφερόμενο για αυτοπρόσωπη έρευνα και ειδικότερα, αν πρόκειται για ακίνητα, τα βιβλία μεταγραφών, υποθηκών, κατασχέσεων και διεκδικήσεων που τηρούν οι υποθηκοφύλακες (βλ. ΕφΑθ 170/1997, ΕλλΔνη 1997.885· ΜΠρΘεσ 4329/2020, ΤΝΠ Νόμος). Με την ως άνω διάταξη καθιερώνεται πλάσμα νόμου. Δυνάμει αυτού, ο νομοθέτης διασφαλίζει πλήρη προστασία του δανειστή, του οποίου το δικαίωμα πλήττεται από την άρνηση του τηρούντος δημόσια βιβλία, με την κανονιστική εξομοίωση δύο εν επιγνώσει του διαφορετικών περιπτώσεων: την περίπτωση που ο τηρών τα δημόσια βιβλία προβαίνει οικειοθελώς στην αιτούμενη καταχώριση με την περίπτωση που αυτός, αρνούμενος να προβεί στην οικεία καταχώριση, καταδικάζεται σε επιχείρησή της. Ο νομοθέτης, με το νομοτεχνικό μέσο του πλάσματος, αποκαθιστά την διαταραχή, που προκύπτει λόγω της αρνήσεως του τηρούντος δημόσια βιβλία να καταχωρίσει κατά νόμον καταχωρητέες πράξεις και αποφάσεις, συνάπτοντας στην απόφαση, η οποία καταδικάζει τον τηρούντα δημόσια βιβλία να επιχειρήσει την εγγραφή, τις έννομες συνέπειες που θα επέφερε η καταχώριση, αν είχε επιχειρηθεί οικειοθελώς από αυτόν. Ως εκ τούτου, αντικείμενο της δίκης, η οποία ανοίγει με την αίτηση του ενδιαφερομένου να διαταχθεί ο τηρών δημόσια βιβλία να προβεί στην οικεία καταχώριση, επί αρνήσεως αυτού, είναι η διάγνωση του συννόμου ή μη της αρνήσεως κατά τον χρόνο, κατά τον οποίον αυτή εκδηλώθηκε, και συγκεκριμένα κατά τον χρόνο που υποβλήθηκε σ’ αυτόν η σχετική αίτηση, ο οποίος είναι και ο κρίσιμος χρόνος και όχι ο χρόνος της εκδόσεως της αποφάσεως του δικαστηρίου (βλ. ΑΠ 155/2017, ΤΝΠ Νόμος· ΕφΑθ 211/2016, ΤΝΠ Νόμος· ΜΠρΘεσ 4329/2020, ΤΝΠ Νόμος). Εξάλλου, δεν απαιτείται η επίδοση αντιγράφου της αίτησης του άρθρου 791 ΚΠολΔ στον αρμόδιο Εισαγγελέα, εκτός αν αυτό διαταχθεί ειδικά από το δικαστή κατά το άρθρο 748 § 2 ΚΠολΔ, ούτε στρέφεται κατά του τηρούντος τα βιβλία, μπορεί όμως ο τελευταίος να κλητευθεί με πρωτοβουλία του δικαστή, κατ’ άρθρο 748 § 3 ΚΠολΔ [βλ. ΜΠρΘεσ 4329/2020, ΤΝΠ Νόμος· Λεοντής Ν., Εκούσια Δικαιοδοσία (2018) σ. 193· Απαλαγάκη Χ., Κώδικας Πολιτικής Δικονομίας, Ερμηνεία Κατ’ άρθρο (2011) άρθρ. 791, αριθ. 6· Μακρή Δ., Εκούσια Δικαιοδοσία (2012) σ. 181]. Στην αίτηση πρέπει να αναφέρονται οι νόμιμες προϋποθέσεις για τη μεταγραφή της πράξης, η άρνηση του υποθηκοφύλακα, το έννομο συμφέρον του αιτούντος, αν αυτό δεν είναι αυτονόητο, καθώς και το αίτημα να προβεί ο εν λόγω υπάλληλος στην καταχώριση (βλ. ΜΠρΘεσ 4329/2020, ΤΝΠ Νόμος· Μ. Μαργαρίτη-Α. Μαργαρίτη, Ερμηνεία Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας, Τόμος II (2012) άρθρ. 791, αριθ. 10· Λεοντής Ν., Εκούσια Δικαιοδοσία (2018) σ. 194).

[…] Ειδικότερα, η ως άνω προϊσταμένη του έμμισθου υποθηκοφυλακείου … εκθέτει στην έγγραφη άρνησή της ότι από το υπό μεταγραφή συμβόλαιο προσκρούει στις απαγορεύσεις του άρθρου 2 ν. δ. 1024/1971, κατά το οποίο η σύσταση κάθετης ιδιοκτησίας δεν μπορεί να συσταθεί σε περιοχές εκτός σχεδίου πόλεως, παρά μόνο: α) αν στις περιοχές αυτές είχαν καθορισθεί ειδικοί όροι δόμησης κατ’ άρθρο 9 § 2 του από 17.7.1923 ν. δ. «περί σχεδίων πόλεων κλπ» ή αν είχε χαρακτηριστεί η ζώνη αυτή ως «ζώνη ενεργούς πολεοδομίας» και β) αν τα διάφορα οικοδομήματα ανεγέρθηκαν υπό το σύστημα της ελεύθερης δόμησης (άρθρο 3 του α.ν. 395/1968, στο οποίο και αναφέρεται το άρθρο 1 § 2 ν. δ. 1024/1971, το οποίο, όμως, καταργήθηκε με το άρθρο 52 § 5 του ν. δ. 8/1973 «περί ΓΟΚ», ήτοι πριν το χρόνο σύνταξης της επίμαχης συμβολαιογραφικής πράξης), επισημαίνοντας παράλληλα ότι το υπό μεταγραφή συμβόλαιο δεν δύναται να μεταγραφεί ούτε σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 98 ν. 4495/2017. Οι επικαλούμενες από την προϊσταμένη του έμμισθου υποθηκοφυλακείου … απαγορεύσεις της διάταξης του άρθρου 2 του ν. δ. 1024/1971 και μη δυνατότητα εφαρμογής της διάταξης του άρθρου 98 ν. 4495/2017 δεν ανάγονται σε αυτή καθ’ αυτή τη μεταγραπτέα πράξη και σε τυπικά εμφανείς ελλείψεις της, αλλά ούτε μπορούσε η ως άνω Προϊσταμένη να σχηματίσει κρίση, πολύ δε περισσότερο βεβαιότητα γι’ αυτές, χωρίς να επεκταθεί σε ουσιαστικό έλεγχο εγγράφων και χωρίς να προβεί σε έλεγχο της βασιμότητας των συσταθέντων δικαιωμάτων. Αντιθέτως, η προϊσταμένη του έμμισθου υποθηκοφυλακείου …, χωρίς να έχει σχετικό δικαίωμα, κατά τα προδιαλαμβανόμενα στη μείζονα σκέψη της παρούσας, επεκτάθηκε σε έρευνα της σύστασης των καθέτων ιδιοκτησιών επί του επίδικου οικοπέδου και κατ’ επέκταση των συσταθέντων υπέρ των αιτούντων δικαιωμάτων κυριότητας επί των καθέτων ιδιοκτησιών. Η ουσιαστική όμως βασιμότητα των εμπραγμάτων δικαιωμάτων των αιτούντων και το νομότυπο ή μη της σύστασης καθέτων ιδιοκτησιών επί συγκεκριμένων χώρων του επίδικου οικοπέδου, είναι ζητήματα που θα κριθούν, σε περίπτωση αμφισβήτησής τους από κάθε ενδιαφερόμενο που θα εγείρει σχετική αγωγή (αναγνωριστική, διεκδικητική, αγωγή εκ της συνιδιοκτησίας) έχοντας σχετικό έννομο συμφέρον, από το αρμόδιο προς τούτο δικαστήριο.

Περαιτέρω, σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 98 § 1 εδ. α’ και β’ ν. 4495/2017 «Οι διατάξεις της § 1 του άρθρο 1 του ν. δ. 1024/1971 (Α 232) εφαρμόζονται και επί γηπέδων, που κείνται εκτός σχεδίου πόλεως και εκτός ορίων οικισμών και ανήκουν σε έναν ή πλείονες ιδιοκτήτες, επί των οποίων έχουν ανεγερθεί μέχρι τις 28.7.2011 οικοδομήματα νομίμως ανεγερθέντα ή αυθαίρετα, υπαγόμενα στις διατάξεις του παρόντος, με την επιφύλαξη των οριζομένων στις διατάξεις του άρθρου 89 του παρόντος. Υπό τις ανωτέρω προϋποθέσεις επιτρέπεται η σύνταξη και υπογραφή συμβολαιογραφικών πράξεων σύστασης διηρημένων ιδιοκτησιών επί των ανωτέρω γηπέδων και η μεταγραφή αυτών στα βιβλία μεταγραφών ή η καταχώριση στα κτηματολογικά γραφεία». Είναι προφανές ότι η επίμαχη υπ’ αριθμ. …/4.5.1988 συμβολαιογραφική πράξη σύστασης καθέτων ιδιοκτησιών και διανομής αυτών υπάγεται στο ρυθμιστικό βεληνεκές της ανωτέρω διάταξης, δοθέντος ότι: α) όπως προαναφέρθηκε, από τις συνημμένες, στις βεβαιώσεις περαίωσης υπαγωγής των ανεγερθέντων κάθετων ιδιοκτησιών στις διατάξεις των ν. 4014/2011 και 4178/2013, τεχνικές εκθέσεις των αρμόδιων μηχανικών προκύπτει αβίαστα ότι αυτές ανεγέρθησαν εντός χρονικού διαστήματος ενός ή δύο ετών από την έκδοση της υπ’ αριθμ. 346/1988 οικοδομικής άδειας, ήτοι σε χρόνο προ τις 28.7.2011, και β) η ανέγερση των κατοικιών πριν την ανωτέρω ημερομηνία προκύπτει και από την προσκομιζόμενη αεροφωτογραφία που τηρείται από το Ελληνικό Κτηματολόγιο και προέκυψε από φωτοληψίες της περιόδου 2007-2009. Ενόψει των ανωτέρω, σε συνδυασμό και με όσα έχουν αναλυτικά εκτεθεί στη μείζονα πρόταση, η προϊσταμένη του έμμισθου υποθηκοφυλακείου …, έχουσα την αρμοδιότητα να ελέγξει τη συνδρομή των προϋποθέσεων του νόμου για τη μεταγραφή της εν λόγω πράξης (…/4.5.1998), μη σύννομα αρνήθηκε την καταχώρηση αυτής στα οικεία βιβλία μεταγραφών του Έμμισθου Υποθηκοφυλακείου …

Συνεπώς, πρέπει να γίνει εν μέρει δεκτή η κρινόμενη αίτηση και να διαταχθεί η προϊσταμένη του έμμισθου υποθηκοφυλακείου … να εγγράψει στα βιβλία μεταγραφών του ως άνω υποθηκοφυλακείου την αιτηθείσα συμβολαιογραφική πράξη, όπως αναφέρεται στο διατακτικό. Περαιτέρω, πρέπει κατά το άρθρο 791 § 3 ΚΠολΔ η παρούσα απόφαση να κοινοποιηθεί με επιμέλεια της γραμματείας στην προϊσταμένη του έμμισθου υποθηκοφυλακείου …, κατά τα εκτιθέμενα στο διατακτικό.

Αφήστε μια απάντηση

Η ηλ. διεύθυνση σας δεν δημοσιεύεται. Τα υποχρεωτικά πεδία σημειώνονται με *